港府《施政报告》点评之三：改善民生

2015-01-20

要解决香港的房屋问题，症结在于增加土地供应。最终能否成事，则取决于当政者的管治能力与威信。

香港特区行政长官梁振英在近日发表的2015年《施政报告》中强调，香港是法治社会，只要依法守法，就可把握机遇。敢于抉择，就可推进民主；进而发展经济，改善民生。因此，他认为，改善民生，是依法守法、把握机遇的结果。

在民生议题方面，梁振英表示，解决住屋问题是施政的“重中之重”。他并且以最大篇幅在《施政报告》中解释房屋土地政策，并提出通过多管齐下去处理房屋问题。梁振英表示，特区政府有决心、有能力逐步扭转供求失衡问题。

《施政报告》有关民生问题主要集中在如何解决房屋供应。因此，本文主要就房屋问题作出点评。

增加房屋供应措施

施政报告提出多项策略，尝试通过多管齐下，处理房屋问题。

1.   加快兴建公屋
梁振英表示，将加大和加快土地供应，并且特区政府已在全香港物色到约150幅用地，正全速进行更改用途或增加发展密度。此外，数幅较大型用地也会改作房屋发展的用途。未来10年，特区的建屋目标是兴建48万个住宅单位。在2014-15至2018-19的五年期内，特区预计共有77,100个公屋单位落成；未来10年，每年平均兴建约20,000个公屋单位的目标。

不过，兴建公屋不可能立即见到成效。需要经过较长的规划程序和咨询工作，才能落实。此外，不少地区居民都不太欢迎新公屋兴建在他们居所所在地区附近，因此每次在地区咨询时，政府兴建公屋计划都会受阻。地区人士认为，兴建公屋会对附近居住环境造成影响。也会对现有居民，在交通、小区设施等方面构成影响。因而，政府在兴建屋公屋时，在规划公屋兴建的咨询工作，并未如想象中顺利。

2.   取缔工业大厦内的住用“劏房”
梁振英表示，“劏房”的安全风险不容忽视，尤其是工业大厦内的“劏房”。因此政府将会继续全面取缔工业大厦内的住用“劏房”。住宅内的“劏房”，如违反消防安全规例，也会加强执法。

香港的“劏房”问题日渐严重，有关“劏房”的问题久久未解决，其原因主要是近年香港楼价和租金一直高企，令“劏房”这类相对廉价的房屋需求激增。
近10年以来，楼市炽热，不少市民买不起楼，也租不起整个单位，惟有租用“劏房”单位。旧楼业主发现把单位分间成数个细单位出租，比以整个单位出租更有市场，于是“劏房”涌现。由于现时政府对“劏房”没有作任何规管，业主们可将单位改建成多个劏房出租。劏房工程一般在屋内进行，若没有涉及楼宇结构，且不触犯其他规例，便不用事先获屋宇署批准。因此，合乎法例规定的劏房便不属违例建筑。可是，劏房改建时，业主经常都会忽略一些安全标准，因此有火灾发生时，劏房住户可能非常危险。

“劏房”管理的复杂性，还在于它会直接影响楼市供需关系。我们问意“劏房”的安全风险不容忽，但政府在提出加强取缔工厦“劏房”的同时，如果不能在同区内增加租住楼宇，只会造成供应紧张，甚至会使该区内住宅租金，进一步上调。

3.   资助自置公屋
房屋协会在去年预售的2,160个新建居屋单位，市民反应极为热烈。因此，政府有必要积极与其他公共或非牟利机构，商讨资助出售单位供应，为中低收入家庭提供更多置业机会。

政府提出多项建议，包括由市建局协助推出资助出售单位，以及将正在兴建公屋出售给“绿表”住户（现己租住公屋的住户，经核实合资格，将获编配公屋单位的特定组别人士）。

梁振英建议房委会选择正在兴建的公屋出售予“绿表”人士，表示可协助“绿表”人士自置居所，又能腾出单位，一举两得。然而，此项政策最少有以下问题︰
1.   出售公屋实际上只是减少了公屋单位编配予轮候册中的基层市民，因为出售公屋实质是政府“卖断”出租单位，此等公屋单位一般不会再编配予轮候个案。
2.   有关行政安排延长轮候时间，一方面现有公屋租户购置新公屋需数个月时间才能入伙，腾出单位装修翻新亦需数个月；轮候册个案亦因而不能入住质素较好的新建单位。
3.   公屋出售后将会成为炒卖工具，背离公屋兴建的原意和原则，进一步推动房屋商品化。

因此，我们认为，协助“绿表”住户优先购买即将兴建的公屋，无助于解决轮候公屋人士的上楼问题。有关建议未能纾缓香港房屋短缺问题，亦未能帮助年轻人以及不合资格轮候公屋或申请居屋的夹心阶层人士置业。因为最急切需要上楼的人士，轮候公屋时间并不会因此政策而缩短。以先导计划形式出售兴建中的公屋与“绿表”住户，虽然可增加公营房屋的流转，让一部分家庭的单位由细转大，和一些轮候公屋人士可以“上楼”，但如果现行的补地价政策不变，相信这个公营房屋的流转速度不会因此而明显加快。楼价上升，市民的相对购买力下降，中低收入家庭对购买居屋或其他资助单位的需求将会持续增加。

4.   增加私营房屋供应
私营房屋方面，《施政报告》中提出，未来5年私营房屋单位，平均每年落成量是14,600个单位，增幅约三成。政府将会继续透过持续稳定的土地供应，以及在有需要时采取需求管理措施，维持私人物业市场的稳健发展。

根据统计处的数据显示，本港楼宇总面积在2000年以前一直维持在每年超过1,500万平方米，但其后已在不断下跌，由2005年开始，每年的楼宇总面积不到1,000万平方米。有分析指出，在过去5年，私营单位平均每年落成量只有约1,1400个单位。以楼宇总面积计，现时的楼宇供应是在不断创新低。

因此，私营房屋在未来5年的供应是否能有三成增幅，是值得怀疑的。

5.   加快可供发展用地
香港土地供应严重不足，土地及房屋也供不应求。香港楼价高，租金贵，令大批青年人无法成家立室，创业门坎高，居住空间狭窄，各种社福设施如幼儿园、老人院及残疾院舍缺乏地方，将造成多方面的社会问题。香港一些人甚至被迫入住工厂大厦内的劏房。

香港缺乏可供发展用的土地。土地规划、开发过程中，咨询过程也愈来愈长，争议愈来愈大。在规划过程中，要顾及愈来愈多的考虑因素，例如对交通、环境、保育甚至空气流通的影响，这些因素都造成了发展用地的供应减少和减慢。目前，香港最迫切的问题是如何增加发展用地的供应量和加快供应速度，只有加大和加快土地供应，才是解决香港社会房屋问题的根本办法。

结语

美国顾问公司Demographia最近公布的一项调查显示，香港连续5年成为楼价最难负担城市之首，楼价中位数是家庭入息中位数的17倍，是该调查11年历史中最高。香港住宅楼价入息比率更由14.9倍升至17倍，达极难负担水平，香港人要连续17年不吃不喝才能置业。报告明确反映出香港家庭收入远远追不上楼价的升幅。

该报告结论是基于去年第三季统计数据，之后香港楼价持续上涨，相信现时香港楼价入息比率或再进一步上升。报告指出，香港有关比率与居住模式相近的新加坡、日本东京及京阪神都会区相比，高出达三倍或以上。

事实上，香港公营房屋供不应求，早前当局推出首批新居屋，由于申请者众多，超额数十倍，申请者中更有不少是大学生以及收入不错的专业人士。

要解决香港的房屋问题，症结在于增加土地供应，而当中的办法不外乎是，加快更改土地用途的程序、废除新界原居民丁屋特权、加速旧区重建等。当然，这些都是一些说易行难的手段。最终能否成事，则取决于当政者的管治能力与威信。