美国普林斯顿大学教授、诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼（Paul krugman）曾说：“中国卖给我们有毒的灰板、含铅的玩具和含三聚氰胺的奶制品，我们则卖给他们有毒的‘两房’债券”。一点不错，正是这些毒债券在华尔街的空头杠杆作用下，孕育了世人闻之色变的金融海啸。时针指向2008年9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟终于自食其果，根据美国《破产法》第11章向法庭递交了破产保护申请。这一事件在全球掀起了金融海啸，至今余波未息。全球性的经济危机开始了，美国经济经历了自二次大战以来最大的衰退，包括中国、日本、俄罗斯在内的国家纷纷出台有针对性的救市措施。
美国就业市场就此至少丢失了900万份工作，许多州的失业率达到了10%。作为美国第一支柱产业的房地产在这场风暴里更是首当其冲：空房率升高，租金下降，新房开工率低，建材需求疲软，房价暴跌，还贷遥遥无期，持有或担保美国多达11万亿美元房贷的房地美和房利美公司的股票被勒令退市。美国政府拥有“两房”80%的股份，危机以来又注入资金1450亿美元，但不管投入多少资金，都覆水难收。
这场突然而至、来势汹汹的金融海啸，震动了美国朝野，震动了世界。海啸一旦形成，就势不可挡，它几乎在一瞬间就溃决了包括房地产业在内的千里长堤，逆之者固然灰飞烟灭，顺之者亦难以幸存。仓促之间，美国两党、两院的政经精英经过协商，政府动用了两个激励方案：TARP（Troubled Asset Relief Program）和 A Host of Lending Program。主要由政府拨出巨款贷给身陷困境的银行与大公司，支持他们走出危局。尽管法拍房很多，但美国得天独厚的美元地位、良好的社会保障体系，对这场金融海啸还是起到了相当于防波堤的作用。由于食品便宜和社会保障系统健全，所以居住问题对美国家庭影响不太大，看不到那些破产家庭饥寒交迫地流落街头。他们或者从拥有房子到租房子，或者从租不起房子到住进政府提供的廉租房，生活只是从奢侈型转到节约型，或者从节约型转到困顿型而已。
尽管中美体制不同，国情也不同，对照经济萧条中的美国与经济起飞中的中国在住房方面的民生保障，仍有不少经验可借签，许多误区可辩识。
住房问题未因金融危机而恶化
现在的情况很有意思。一个寅吃卯粮的美国把那些“两房”毒债券推给了世界各国，通过美元贬值，输出通胀，极大地转嫁了其金融危机，而其完善的福利制度则相当程度上缓和了社会矛盾。奥巴马政府的低利息政策使950万房主通过重新贷款而节约了181亿美元的借款。50个州的司法官员通过调查过去法拍房方面的不公正，使原屋主们省下了200亿美元的本金。全美73.9%的一手和二手住房以能承受的价格售予那些收入在64400美元/年的中产阶级家庭。虽然房产开发商预测，到2015年出售的住房平均面积将为2152平方英尺，比2010年小10%，但60%的开发商将推出更绿色更高科技的房子。根据统计来看，最近的贷款购房申请同比上升了17.2%。可以认为，次贷危机正在逐渐好转之中，这当然还取决于就业的增加，尽管速度较慢。
在北卡州（美国东海岸中等发达的州），一栋2500平方英尺（约250平方米）全新装修的独立花园新房，目前售价25万美元左右（约等于167万人民币，按市价1美元兑换6.7元人民币）。一名美国大学生的年薪以平均5万美元计算，5年的工资总和就可以完全拥有一个安身立命的住处且拥有永久产权。所以说，住房在美国虽是一笔大开销，但美国有工作的人都不难做到。目前，30年固定房贷利率是4.85%，15年固定房贷利率是4.20%，也都不算高。虽然美国各个州生活水平不同，工资水平有高低，但平均说来美国年收入20万至30万的家庭住60万至80万的房子，10万至20万的家庭住40万至60万的房子，5万至10万的家庭住20万至40万的房子，2.5万至5万的家庭住10万至20万的房子，就是顺理成章的事了。一般而言，10至20万美元收入的家庭构成了美国中产阶级的主力。而10万至20万美元的房子相当于中国人说的公寓，但美国房屋以独立或半独立别墅式建筑为主，在150至200平方米左右，新旧都有。
与中国城市决然不同的是，美国城市大部分的中心区属于房屋低价区，依靠打工为生的不同人种（如黑人及拉美人）较多，因此，自然环境、卫生和治安条件都略差些，但这里的许多房子只要几万美元，里面设备齐全，低收入家庭也能负担得起。再加上普及各地的廉租房制度确保了贫穷人口的住房需求。廉租房的租金只是象征性的收百十块美元，连冰箱的修理也由政府承担。所以，美国基本上解决了居住问题，在金融危机中没有因住房难而产生动乱。
土地垄断造就房地产畸形发展
无论任何社会——农业社会也好，工业社会也好，商业社会也好，重要的稳定因素是人人有住房。不管是拥有房子还是租住房子，如果连房租都付不起，人们就无法有个家。没有家的人就是流民，流民贫无立锥之地，四海为家，自身无法安定，也使社会不安定，是较大的社会隐患。中国宋代画师张择端的《清明上河图》向我们展示了当时北宋开封府老百姓安居乐业的情景，《水浒传》中的武大郎是个靠卖炊饼为生的残疾人（侏儒），也有一栋半独立两层小楼。这说明了一个简单的道理：安居才能乐业。
中国房地产在巨大需求和利益的驱动下，已经历了极其繁荣的二十年发展，是否拥有房子成为民生热点问题。全世界中国制造的商品全都极其廉价，唯独住房却贵得令人咋舌。一套在美国平均价值十几万美元的住房，在中国需要付出绝对值超过一倍以上的价钱，而工资水平则颠倒过来尚有过之。中央政府采取了一系列宏观调整政策以打压已经高得离谱的房价，但大多数民众仍感觉效果不彰，而地方政府热衷于土地财政的举措正方兴未艾。观诸近年来中央政府与地方政府在土地和房地产领域之博弈，场面虽大而收效甚微。其症结表现为：
第一，在商品经济时代，地方经济已经形成规模并与地方利益紧密结合，中央政府很难以计划经济的手段推行强制性命令。政策过于刚猛，不仅造成经济衰退滞后，而且可能导致全局性发展受挫。如果采取兼顾中央与地方、上层与下层、获益者与弱势者各方利益的措施，则往往因地方拒绝合作而夭折。
第二，土地是国有财产，为整个民族所共同拥有，严格意义上的国有土地不应走向商品市场。但在商品经济蓬勃发展的今天，土地作为日益走红、与民众生活不可须臾而离的紧俏商品，几乎刚刚出现在市场，就会引起巨大的社会需求和利益追逐，它的国有性质被一部分掌控者们充分利用。但普通民众与土地经营毫无关系，其对国有土地的合法权益被剥夺，面对被炒到云霄里的房价只能被动接受或望洋兴叹。而在资本主义的美国，任何房地产商如果敢于违背商品经济规律来随意抬高房价，最终只能破产，因为美国民众完全拥有自由购买土地、随意开发私人住宅的权利。
第三，土地被垄断，土地就成为拥有实权的腐败官员们权力寻租的最佳选择，房地产也就成为各色人物最快速的敛财项目。所以，在中国近三十年的高速发展时期，无数开发商伴随着一个个小区的建成而快速致富，也有无数腐败官员伴随着一座座别墅的获得而最终身陷囹圄。可以说，房地产成为中国经济繁荣昌盛的最大亮点，成为中国GDP蹿升的最显著标志，也成为中国最易产生腐败的温床。
加大力度克服房地产种种弊病
国家之荣辱兴衰在于民，民之生存不外乎衣食住行，在衣与食基本得到解决情形下，住房是民生里的头等大事。幼有所养、老有所安，此为国家政府不容回避之要务。房地产关系民生，在金融危机中可以进一步看出房地产问题的种种弊病，需要尽快予以梳理，加大力度予以解决。
对农民来说，土地并不是他们完整意义上的财产，不能像普通商品自由卖买转让。但农民的宅基地应明确为农民的产权，要能进入流通领域，这是农民能进城镇购房定居的原始资本，也是节省土地资源，推进乡村城镇化的需要。宅基地的回收可以产出相当大的土地面积。国土资源部和中央有关部委应在试点的基础上，取得经验，制定出切实可行的政策法规。
农民的小产权房问题也是一个值得研究的问题，从经济角度分析，农民出售或出租多余的房产，城市居民用货币资本换取城郊和农村的居住空间，本来就是市场自由交易的体现，是城乡角色互换和优势互补。小产权房更接近政府提倡的和廉租房。事实上全国各地都存在农民小产权房的问题，北京周围就有大量小产权房，责不罚众，禁而不止。所以，对小产权房，是否应开放，如何开放，对房价的拉低效应等，应摆上议事日程。
土地财政的泛滥，虚假GDP的追求，让地方政府忽视了环保、教育、防灾等大事，而只图批地卖地，把子孙的资源耗光。政绩工程华而不实，造成资源浪费。一个贫困县的县政府大楼可以美轮美奂。许多经济或技术开发区重复建设，白白浪费资金和土地。国家应该对各级行政区土地有短、中、长期规划，这些规划应受民众、专业管理机构和上级机关的监管，责任人采实名制，严防土地资源被某任官员全部卖光吃光。土地是国有资源、全民资源、不可再生资源，地价如此之高必然哄抬了房价，里面那双不易看清的推手，就是土地财政。作为土地主人的民众非但要为房子付出高价，还要为土地付出高价，显然是不合理的。
有些地方政府存在着规划混乱、规划特权、强拆强迁、低价征地、公众利益部门化、部门利益私人化、权力寻租等现象。对土地囤积和变相土地囤积虽有法规，但无处置约束力，惩罚力度不够。对土地的管理、使用、卖买要更公开、公正、公平，民众要有知情权。
房产开发的垄断使得少数人可以问鼎此业，所以房价基本上是由开发商确定的一口价。这在每个人可以是开发商的美国就不可能发生。房价完全由市场定，市场是人人可以准入的。因此一个良性的有利于消费者的房产市场与垄断应是格格不入的。
对房地产投机和炒作缺乏前瞻性的政策措施，对房地产价格调控没有和土地价格的调控相结合。当囤地的开发商把一块地以几倍的溢价造房，并在土地溢价的基础上定价售房时，这显然是对消费者的巧取豪夺，这种现象不应一而再再而三发生，监管部门也应该被问责。
不分条件地鼓吹家家买房，买新房，买大房，误导了舆论和民众。房子动辄就是100平方米以上的户型，而小户型、经济型却少有规划和建造。这违背了仍是发展中国家的中国国情，应提倡50平米、60平米、70平米的小户型、经济型。
对房地产开发如何顾及社会弱势群体利益的问题缺乏及时的认识，廉租房与公租房的规划和建造规模大大落后于形势，推广太晚，力度太小。土地收费还太高，廉租房、公租房的准入门坎还应放低。
为抑制炒房常采用户籍限制的措施，而往往没有区分是正常的需要还是投机行为，配套政策如户籍改革需跟上。户籍限制客观上限制了房子作为商品在市场上的流通，也限制了购房者的公民权利。另外，房产税应有条件的开征，尤其是豪华型、非自用的投资房产；贷款利息要区别不同的消费群体，以及所购的是第几套房子。
还有，我们对建房的环境、环保、防灾评估认知不足。举例来说，舟曲的房子造在山洪爆发的必经之路上。最近科学家勾画出了我国许多大城市的断层带，应在断层带两边200米内建绿化带，而不能建房。
数次回国旅行，在许多城市都发现讨饭的流民，他们从贫困地区来，居无定所。除了我国人口多，底子薄，生产力落后，资源贫乏，教育水平低下外，政府在民生方面也存在体制上和政策上的问题。中央政府手握2万多亿外汇，有能力、也应该有魄力，加大力度来推广像廉租房、公租房这样的惠民工程。如果把中国宝贵的资源、能源、劳动力，去兑换不断贬值的美元，反过来还屡遭借钱人诘难，是不值得的。中国政府应把财政收入及时地投向民众福利，不仅可以稳定社会，也为过剩的商品供应找到出路。对民众来说，住房之有无属天大之事，对国家来说，也直接涉及长治久安，万万不可掉以轻心。
面对这样亟需改变的严峻局面，除了要采取强有力的经济手段外，还要运用思虑周详而高瞻远瞩的政治智慧，在国家“十二五”规划引领下，打破坚冰，疏导淤积的航道，使中国经济之舟破浪前行。 |
