构建中国房地产调控长效机制

2013-12-16

三中全会的《公报》与《决定》，围绕着构建“房地产调控长效机制”框架，在多年房地产调控以后，首次直面中国房地产市场的众多深层次的和根本性的问题，给中国房地产市场吹入一股新风。

2004年以来，飞涨的房价成为中国社会各界关注的一个热点问题。2010年4月起，中国政府连续出台了以限贷和限购为代表的严厉的地产调控政策。作为楼市调控“撒手锏”的“限购令”是颇有争议的。很多研究表明，限购令对住房交易量在开始一段时间影响很大，但随后政策影响开始减小并变得不再显著。而对于人们最为关心的住房价格这个核心问题，限贷和限购的作用也是值得商榷的。国家统计局发布的数据显示，全国大多数城市的房价在2011年底才正式地显示出下跌的趋势（之前基本都处于胶着状态）。进入2013年以来，全国楼市涨声一片，特别是以北京为首的一线城市呈现出加速上涨的态势。今年8月全国70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，而上涨的城市却有36个。房价上涨城市个数超越半数，这让仅“见效”不到一年的调控政策遭受到越来越多的质疑。

房价调控为何“越调越高”？

进入年底，全国多个城市出现较明显的回暖情况，再次引发了人们对楼市反弹的担忧。最近数据显示，今年10月，全国70个大中城市中，环比有65个城市的新房价格仍然在上涨，而同比则仅有温州下降，其余69个城市都在上升。面对这样的房价形势，“环比涨幅收窄”这一解读显得有些苍白无力。全国人大财经委副主任委员吴晓灵认为行政性的管制措施应该只是暂时的，但这个调控却有长期化的趋势，而长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖。原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾认为调控当中存在头痛医头、脚痛医脚的问题，这在解决了阶段性问题的同时，也引起供应量阶段性的下降，反而导致了供求矛盾激化。谢家瑾认为任何与增加有效供给方向和目标相悖的房地产政策出台都应该慎之又慎。

大量事实和研究表明，纵观近几年来的房地产市场，“越调越高”成了一种广为诟病的政策魔咒。这其中很大一个原因，就是制定政策时对房地产部门和国民经济中其他部门之间的交互联系缺乏通盘考虑或考虑得不足。其实不难看出，被称为“史上最严厉”房地产调控措施的限贷和限购这两项政策，其实都针对的是住房需求。我们知道，市场经济中的均衡价格和数量是由供给和需求共同决定的，所以调控板子全打在需求方上，难免偏颇。

根据西南财大去年发布的《中国家庭金融调查报告》，2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。那么，我国住房市场的需求为何如此强劲呢？我们不妨来比较一下中国和美国的相关情况。从国土面积来看，中美国土面积差不多，美国适宜耕作的面积高达90％，平原面积在70％以上；我国平原仅占国土总面积的12%，丘陵和山地众多。从人口来看，美国人口3亿，中国13亿。从城市化进程来看，美国早已完成城市化，中国还处于快速的城市化进程中，楼市的新增需求大。不过，中国一线城市房价超过纽约伦敦，但收入不及发达国家1/10。以上几个“基本面”上的比较显然难以完全解释中美房价的差异。其实，这里面还有两个隐藏的特殊原因。首先，美国人口分布更均匀，不像中国一样在大城市这么集中。其次，根据美联储的统计，2010年美国家庭的总资产37.9%属于金融资产，62.1%属于非金融资产。中国从全国平均水平看，在家庭总资产中，金融资产仅仅只占8.76%，而非金融资产占91.24%。

显然，投资渠道的匮乏是中国住房需求旺盛的重要原因。钱存银行里则很难跑赢CPI，贬值风险大；炒股不靠谱，80%的人亏损，2012年A股表现全球垫底，美股屡创新高，A股则还在2000点附近纠结；买黄金以往是稳当的，但今年以来黄金屡屡走低，“中国大妈抄底黄金”结果惨被套牢，而且黄金的走势依然看跌；买各种理财产品纷繁芜杂，也容易亏损；自己创业艰难，中小企业、小微企业生存困难等等……综合来看，投资不动产仍然是相对最靠谱的选择。投资需求伴随着轰轰烈烈进行中的城市化进程，最终促成了国内高房价的现状。

调控方向从需求转向供给

刚刚发布的十八届三中全会《决定》，涉及60项改革措施，然而和房地产调控直接相关的条款并不多。有人解读为政府即将放松房地产调控，媒体报道甚至有地产中介以这个为噱头鼓吹客户抓紧买房，不然就要涨价了。这种解读显然是没有看懂《决定》。三中全会的《公报》与《决定》，围绕着构建“房地产调控长效机制”框架，在多年房地产调控以后，首次直面中国房地产市场的众多深层次的和根本性的问题，给中国房地产市场吹入一股新风。应该怎么读懂《决定》对中国房地产市场所表达出的深刻含义并理解房地产调控市场走向呢？

首先，治水宜疏不宜堵。前面我们已经分析了投资渠道的匮乏是中国住房需求旺盛的重要原因。那么，怎么疏通这个投资渠道的问题，而让社会资金不要一个劲地往房地产行业跑呢？三中全会《公报》的一个核心精神，就是提出发挥市场在资源配置中的决定性作用，而不是以前所提的“基础性作用”。纵观三中全会的《决定》，可谓浓墨重彩地在强调和突出“市场化”，为社会资本的投资渠道指路。我们可以预见，随着以民营资本为代表的社会非公有制资本的投资路子越来越多，可进入并盈利的行业越来越广，必然带来居民投资渠道的扩宽，这将在根本上减少住房的投资性需求，从而科学地抑制住房需求，比行政性质的调控要有效率得多。

其次，税收调节从长期来看将显著影响房地产行业。三中全会的《决定》提出要加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税并不是一个税种，而是一个体系，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等等。“土地财政”是和中国房地产市场密切相关的一个广为诟病的症结。地方政府通过卖地来获取收入是一锤子买卖，也容易造成短视后果，而地价的快速上涨和房价的上涨之间也有着密切的关系，毕竟土地和住房是面粉和面包的关系。通过推行房产税等房地产税，不仅可以通过增加住房的持有成本对需求进行市场化调节，也可以把地方政府的优化行为从短期引导向长期。

第三，三中全会《决定》所体现出的房地产调控从需求转向供给的标志之一，就是关于土地改革的各项措施。土地是房地产的根本。《决定》指出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。虽然宅基地不属于集体经营性建设用地，但以工业、商业、综合等性质的集体经营性建设用地的入市仍然将大大增加土地的总体供应规模，虽然不能进行商品房开发，但可以进行工业、旅游、养老等类型的项目建设。这对于当前我国大力发展的新型城镇化有何作用呢？笔者认为，这样的农地入市将对新型城镇化提供决定性的支撑作用。新型城镇化绝不是简单地把农民变成市民，而是要彻底转变其工作和生活方式，其中最核心的要点就是提供大量的非农就业岗位。而前面提到的集体经营性建设用地入市不仅能增加土地供应，也会通过工业、旅游、养老等类型项目的开发带来大量的工作机会，为城镇化后的原农民新市民就近解决就业问题。

以公共资源保障低收入人群

最后，政府将把更多目光投向抓保障房的建设，而逐渐放开对商品房的调控。三中全会《决定》首次提出了建立符合国情的住房保障和供应体系，并规范和完善住房供应的“双轨制”与住房公积金制度。这项改革，一方面是把住房保障问题上升到政治层面，成为考核地方官员的指标之一；另一方面，也是要从融资手段上完善住房保障建设资金的不足。所谓住房保障和供应体系，即是对低收入家庭保障其基本的住房需求，以廉租房、保障性租赁住房和经济适用房为主；对中等收入家庭以限价房、旧城区改造、中低价位中小套型商品住房为主要改善渠道；而对高收入家庭的住房问题则主要通过市场调节。可以看出，住房保障制度是与《公告》和《决定》体现出的市场化配置资源的精神相辅相成的：政府的努力方向（也是公共资源的投放方向）是保障低收入人群有最基本的住房可住，而其他的交给市场来决定。