香港面临严峻的房屋土地问题。房委会的数据显示，截至2017年6月底，香港一般公屋申请高达150,200宗，平均轮候时间为4.7年。天大研究院于4月26日至6月11日间就香港各界对新任特首的施政期望进行了民意调查，结果发现，市民认为解决房屋土地问题是新政府的首要任务，而在解决措施上，市民最支持的是改善劏房住户的居住条件。 运输及房屋局局长陈帆此前表示，由于兴建公屋耗时长久，特区政府计划资助社福机构建设符合安全卫生标准的合法劏房，以成本价租予有需要的人士，满足市民短期房屋需求。陈帆的表态得到部分发展商和相关基金的支持，弱势群体也对此表示欢迎。 短期政策的出台与退出原则 在土地供应不足、公屋建设需时的情况下，社企劏房可以在短期内尽快改善低收入住户居住条件。此举属于典型的短期政策。短期政策设计的质量是关乎其成败的关键，如果短期政策设计失当，即便勉强得以推行，也会损害长期利益，甚至短期结果都不会令人满意。 合理的短期政策设计需要注意出台与退出机制，基本的原则包括：1，需要符合社会长期总体发展战略；2，需要从社会长期利益出发；3，要能够被市民广泛接受；4，要有立竿见影的效果，同时让市民控制期望值；5，符合社会发展实际，能够落地执行；6，切实针对社会发展的痛点；7，建立后续纠偏机制；8，退出计划要渐次推进。 把握住这几点，短期政策才能够融入长期战略中，成为长期战略的阶段性成果，获得较长的生命力；才能够承受来自于各方的压力，获得足够的生存空间；才能够顺应社会发展趋势，满足市民长远利益，避免合法性危机。最重要的是，建立后续纠偏机制，根据外在环境的变化和挑战，对不符合长期战略的因素不断评估和重塑，短期政策就不会与长期政策相冲突。 纾缓劏房住户租金压力 早在2013年，某社会福利机构就在观塘区进行了贫穷家庭需要调查，当时采集851个生活在政府贫穷线以下的有效样本，其中私人楼宇的184个样本全部来自劏房住户。调查选区中的宜安街、康宁道、云汉街及瑞和街一带的16座私人楼宇包括致昌大厦、宜安大厦、立成大厦、兴达大厦、联利大厦、财利大厦、协利大厦、有利大厦、康宁大厦、金桥华厦、顺景大厦、瑞和大厦、云汉大厦、南宁大厦、永昭大厦及南桥大厦，大部分属于观塘区议会主席陈振彬的协康选区。调查发现，当年的劏房租金占其收入的37%，个别例子更高达五成。在租金压力之下，劏房家庭惟有减少日常饮食的支出。根据劏房受访居民的数据显示，劏房的租约最短只有三个月，三个月之后业主可以随意上调租金，在居无常所的情况下，部分劏房住户难以有稳定的住所，无法登记成为选民，难以得到当区区议员的协助。 当年笔者便向运输及房屋局建议，由政府以分期补地价的方式，释放适宜改建的工厂大厦，宣布设立“公营劏房”与业主竞争，阻止劏房市场的不良苗头发展为燎原之火，为政府争取更多时间兴建公屋。公营劏房的形式可以类似于60至70年代易装易拆的临时房屋，个人实用面积可参考屯门宝田邨单身人士单位标准，即人均8.2平方米，每月租金330港元左右。政府的短期政策能够改变劏房业主对市场的预期，让劏房市场上供应增加，业主为稳住租户，会减少不合理加租情况，甚至冻租。 社企劏房的短期政策性质决定它不可能大规模推行，不过，舆论一出，明显已达到立竿见影效果，在租金上纾缓了不少劏房住户的压力。根据扶贫委员会、前线社工及反对派议员提供的资料，劏房住户大部分集中在观塘、深水埗、荃湾及葵涌一带。目前这些地区的劏房租金的确有放缓迹象。新一届特区政府想民之所想，急民之所急，即使目前尚处于舆论引导阶段，弱势群体也重新燃起希望。 进一步的政策建议 上述在观塘区的调查结果表明，劏房的居民即使搬迁，在紧绌的经济条件之下，居住的范围仍限于上述16座私人楼宇及协康选区。区议员普遍误以为劏房住户并非选民，这与实际情况存在着认知落差。以三至四人核心家庭为主的劏房居民，当中有小孩就读中小学，造成大部分在当区居住的时间长达六年或以上。针对区议员不了解劏房选民特质的情况，建议在区议会就劏房政策讨论之前，向议员介绍所属选区的劏房住户实际状况，表示可以共同解决劏房问题，令该议员在区议会会议上无力反对公营劏房计划。同时，在选民多样化的情况下，区议会中的建制派议员，眼中也不可以只有议席，应将服务重点由从前的同乡会、联谊会组织，扩大至基层团体，深入低下阶层，了解需要。 为减少地区压力，从博弈的角度来看，建议不要在单一区议会辖区内物色公营劏房用地，而是面向一个大区域，例如东九龙、西九龙等。根据调查所得劏房住户比例，在域内建立一至两个公营劏房区，在各区区议会竞争压力之下，尽快落实方案，而不至于让方案在某个区议会久拖不决，胎死腹中。 公营劏房的重点是以空间换政府兴建公共房屋的时间，因此公营劏房应有时限性及中转性质。过去的临时房屋政策最大的问题在于存在时间过长，由1953年一直维持到1998年才全面清拆。这长达45年的时间完全违背了“临时”的本意。所以，公营劏房应是入住公共房屋的阶梯，把基层市民先从不合理的私人劏房安置在公营劏房，让市民感受到政府的关顾，最后才轮候公共房屋的编配。这种有序安排，即使以目前公屋平均轮候时间4.7年来看，亦属合理而且在市民期望值之内，可以让政府有多一些时间建设公共房屋。 为加快公营劏房市场供应，政府应通过分期补地价方式鼓励工厂大厦更改用途，利用市场的力量协助政府。至于其它合适的土地，可以回收短期合约的土地，或向民政局查询一些用量极低的土地，进行改建开发。考虑到公营劏房属于短期政策，目的是赢得时间让政府加快兴建公屋，后续的土地用途需要提前规划。 公营劏房的管理要标准化、制度化、专业化。当前政府在个人居住环境方面已经制定了一套标准，最明显的就是公屋单人房屋的规格，所以劏房空间规范化并非无例可循。在租金方面，政府可以定出建议租金，真正体现劏房的福利性质。在小区房屋服务方面，可专门为公营劏房提供保险，低价供水、供电、供气和维修，使这些房屋得以正常运转和使用。 我们亦要关注劏房住户的社会服务问题。有的家庭迁入公营劏房居住，由于林林总总的原因无法迁离，安全、教育、医疗等社会问题纷至沓来。目前政府计划把部分工厦改建成劏房，而各区的传统工厦其实是相对集中的，所以，政府最好从现在开始，就规划各种社会基础设施的配套服务，避免在正式出租后衍生出更多棘手问题。 |
